서울 아파트값, 왜 또 미쳐 오르나: 전세 난민, 패닉바잉, 그리고 당신 월급이 녹아내리는 구조

전세 만기 한 달 전, 공인중개사가 툭 던진 한마디. “요즘 분위기면요… 이 가격에 못 구하실 수도 있습니다.”
그 말을 들은 순간, 그는 두 가지 선택지밖에 없다는 걸 깨달았다.
하나는 ‘전세 난민’, 다른 하나는 ‘영혼까지 끌어모은 패닉바잉’… 그리고 서울 아파트값 그래프는 이미 당신 모르는 사이에 위로 튀어 오르고 있었다.

만약 당신 전세 만기가 딱 6개월 남았는데, 이런 문자를 받는 상황을 상상해보자.

“전세 3억 올려달래요. 안 되면 집 비워달래요.”

황당하지? 그런데 이게 지금 서울 곳곳에서 실제로 벌어지는 일이다. 더 소름 돋는 건, 이 상황이 끝이 아니라 ‘시작’이라는 거다. 서울 아파트값, 전세가 상승, 내 집 마련, 이 모든 단어가 갑자기 당신 인생 최대 공포 영화의 제목이 된다.

“그래도 곧 떨어지겠지”라고 생각했다면, 미안하지만… 최근 데이터들은 정반대를 말하고 있다.

1. 서울 아파트값, 지금 무슨 일이 벌어지고 있는가

먼저 현실부터 직시하자. 이건 남의 동네 얘기가 아니다.

한국부동산원 기준, 서울 아파트값은 무려 13주 연속 상승했다. 0.10% 오르더니, 그다음 주엔 0.15%로 오름폭을 키웠다. 숫자만 보면 별거 아닌 것 같지? 그런데 이게 “주간”이다. 이 속도로 쌓이면 연 단위에선 얘기가 완전히 달라진다.

동시에, 서울 전셋값은 57주째 고공행진 중이다. 1년 넘게, 쉼 없이, 계속 오른다는 뜻이다. 성북구 같은 곳은 2년 만에 최대 상승폭을 찍었다. 이건 시장이 단순히 “들썩인다” 수준이 아니라, 구조적으로 뭔가가 망가졌다는 신호다.

그리고 그 망가진 구조의 정가운데에, 바로 당신이 있다.

왜 이렇게까지 서울 아파트값이 꿈틀거릴까?

• 전세가 미친 듯이 오르면서, 세입자들이 “차라리 사자” 쪽으로 돌아서고
• 빌라·오피스텔 전세사기 후폭풍 때문에, 전세 수요가 아파트로만 몰리고
• 입주 물량 감소 + PF(프로젝트파이낸싱) 옥석 가리기로 신규 공급이 더 줄어들 거라는 공포가 붙고
• 여기에 “규제 완화” 시그널이 슬금슬금 나오면서 매수 심리를 자극하고

결론은 하나다. 집은 줄어드는데, 살 사람은 늘어나고 있다. 아주 전형적인 상승장의 초입 패턴이다.

“그래도 수도권 전체로 보면 별로 아닌 거 아니야?”
착각이다. 수도권 아파트 시세도 양극화가 극단으로 치닫고 있다. SBS Biz 자료에 따르면, 서울·인천은 상승, 경기는 지역별로 턱없이 갈라진 혼조세. 사람과 돈이 점점 더 서울과 일부 핵심지로 빨려 들어가고 있다는 뜻이다.

여기까지만 들으면 그냥 ‘뉴스 헤드라인’ 같지? 그런데 진짜 문제는, 이게 지금 당신 선택지를 어떻게 강제로 바꾸고 있는지다…

2. 다들 ‘버블’이라는데… 진짜 아는 사람들은 정반대로 움직인다

주변에서 이런 말, 한 번쯤 들었을 거다.

“야, 집값은 결국 떨어져. 고금리인데 지금 사는 건 미친 짓이지.”

겉으론 합리적으로 들린다. 그런데 시장 데이터는, 이 말이 ‘반쯤만’ 맞다고 말한다.

대부분의 사람들이 여기서 오해한다.

집값을 움직이는 건 “금리” 하나가 아니다. 금리는 브레이크일 뿐, 진짜 엑셀은 따로 있다. 그게 바로:

• 전세가율 변화 추이
• 주택 공급 부족 우려
• 정책·규제의 방향성

첫 번째, 서울 아파트 전세가율 변화.

전세가가 매매가에 점점 가까워질수록, 세입자는 이렇게 계산하기 시작한다.

“전세 7억이라는데, 대출 끼고 9억에 사는 게 차라리 나은 거 아냐?”

지금 그 현상이 실제로 벌어지고 있다. 전세 불안 때문에 “전세로 살 바엔 매매로 가자”는 매매 전환이 중저가 아파트를 중심으로 포착되고 있다. 이게 바로 기사들이 말하는 ‘매수심리 5주 연속 상승’, ‘기준선 100 근접’의 실체다.

두 번째, 주택 공급 부족.

부동산 PF 옥석 가리기가 뭔가 정의로운 일처럼 들릴 수 있다. 부실한 사업장 정리? 좋아 보인다. 그런데 문제는, 이 과정에서 건설사들이 줄도산을 맞거나, 신규 사업을 통째로 접기 시작한다는 거다.

단기적으로는 조용하다. 하지만 3~5년 뒤, 입주 물량이 확 줄어드는 순간… 그때 오르는 집값은 지금 기사들이 떠드는 수준이 아니다.

세 번째, 부동산 규제 완화와 정책 방향.

“종합부동산세 완화 검토”, “대출 규제 손질”, “신생아 특례대출”, “스트레스 DSR 조정” 같은 단어들이 뉴스에 슬금슬금 나오기 시작하면, 시장은 이렇게 받아들인다.

“아, 이제 ‘막는 국면’은 끝났구나. 슬슬 ‘풀어주는 사이클’이 시작되는구나.”

그리고 이 타이밍에 움직이는 사람들은, 항상 똑같다. 나중에 TV 인터뷰 나와서 이렇게 말하는 사람들.

“그때 그냥, 사람들이 너무 불안해하길래… 오히려 지금이 기회 같았어요.”

그런데 여기서부터가 진짜 충격이다.

당신이 “고금리니까 좀 더 기다리자”고 머뭇거리는 그 사이, 시장은 이미 ‘전세 불안 → 매매 전환 → 거래량 회복 → 가격 레벨 재조정’이라는 시나리오를 착착 밟고 있다.
그리고 이 레벨이 한 번 올라가면, 다시는 못 돌아오는 구간이 생긴다.

당신이 “언젠가 5억대로 떨어지면 사야지”라고 생각하던 그 단지는, 조용히 7억·8억대로 가격대를 옮겨버린다.
그때 깨닫는다.
“아… 내가 싸게 살 수 있는 시대가 끝났구나.”

3. 최악의 시나리오: 전세 난민, 패닉바잉, 그리고 공급 절벽

이제 한 번, 가장 보기 싫은 그림을 그려보자.
지금까지의 흐름이 ‘최악으로’ 흘러갈 경우, 서울 부동산 시장에 무슨 일이 벌어질까.

1단계: 전세 불안 폭발

• 임대차 2법 영향으로, 기존 계약들은 한 번에 크게 올려 받기 시작하고
• 전세사기 후폭풍 때문에, 빌라·오피스텔 전세는 “신규 계약 기피”로 바뀌고
• HUG 보증 사고액 급증으로 “보증도 못 믿겠다”는 정서가 퍼지면서
• 세입자들은 전세 만기만 다가오면 공포심부터 느끼는 상태가 된다

이때부터 사람들이 공인중개사한테 이런 말을 한다.

“전세 말고, 대출 많이 안 껴도 살 수 있는 집… 없나요?”

2단계: 패닉바잉 재현

서울과 일부 수도권 핵심 지역에서 신고가 거래 소식이 연달아 터진다.
언론은 제목을 이렇게 뽑는다.

“벼락거지 될라 불안감 확산… 2030, 다시 내 집 마련 몰린다”

실제로 20·30세대는 가장 먼저 전세 불안을 체감한다. 가족이 없는 1~2인 가구는 집을 잃는 순간, 인생이 바로 ‘짐 싸는 게임’으로 변한다.
그래서 이들은 누구보다 빠르게, 그리고 가장 비싼 금리로 대출을 끌어 쓴다.

3단계: 공급 절벽

PF 옥석 가리기가 본격화되면서, 재무구조가 약한 건설사들은 분양을 미루거나 포기한다.
공사비는 인건비+자재비 상승으로 이미 치솟아 있다.
결국, 신규 분양 나오는 아파트 분양가는 “이 가격이면 그냥 서울 구축 사지”라는 말이 나올 정도로 올라간다.

그리고 그 순간, 사람들이 깨닫는다.

“아… 새 집은 이제 꿈이구나. 구축이라도 좋은 입지면 잡아야겠다.”

이 생각이 시장을 어떻게 바꾸는지 감이 오는가?

4단계: 지방 vs 수도권, 양극화 완성

지방 부동산 시장은 그때도 조용할 수 있다. 미분양, 역전세, 급매.
뉴스는 이렇게 말한다.

“지방은 아직 바닥 못 찍었다.”

하지만 수도권 핵심, 특히 서울은 완전히 다른 세계가 된다.

• GTX 확정 노선 인근은 호가가 점프하고
• 역세권·학군지·직주근접까지 갖춘 곳은 말 그대로 ‘경매장’ 분위기
• 중저가 아파트는 실수요자끼리 피 튀기게 경쟁하는 전장이 된다

그리고 그때, 누가 가장 크게 후회하냐고?

“지금은 아니다. 좀 더 떨어지면 사야지.”
이 말을 3년째 되뇌던 사람들이다.

검사 결과가 나온 순간, 의사는 말을 잇지 못했다…
라는 클리셰 같은 표현이 떠오르겠지만, 부동산도 비슷하다.
데이터를 계속 외면하다가, 어느 날 호가를 보고 말문이 막힌다.

“어? 이 돈으론… 이제 서울에서는 살 수 있는 게 없네?”

4. 지금 당장 할 단 한 가지: ‘타이밍’ 말고 ‘이것’을 먼저 확인해라

여기까지 읽고도 “그래서 지금 집을 사라는 거냐, 말라는 거냐”가 제일 궁금할 거다.
그 질문부터가, 이미 틀렸다.

부동산에서 가장 위험한 마인드는 이거다.

“언제 사는 게 제일 싸냐?”

정답은 간단하다.
“당신이 살 수 있을 때가, 당신에게 가장 싼 타이밍”이다.

그래서 지금 당장 해야 할 단 한 가지는, “지금이 저점인가?”를 고민하는 게 아니다.
대신 이걸 해야 한다.

① 내 ‘레벨’ 정확히 계산하기 → ② 그 레벨에서 갈 수 있는 ‘최고 입지’를 찾기

정리해보자.

1) 스트레스 DSR 기준으로 ‘진짜 대출 한도’부터 확인해라

이제 대출은 단순히 소득×배수로 계산 안 된다.
스트레스 DSR 때문에, 금리가 더 오른다고 가정하고 상환 능력을 평가한다.

즉, 당신이 생각하는 “3억까지는 되겠지”가, 실제론 “2억 1천까지가 한도입니다”로 바뀔 수 있다는 뜻이다.

은행·인터넷 대출 계산기 아무 데나 들어가서, 보수적으로 찍어봐라.
“최대로 땡겼을 때가 아니라, 내가 안 잘리고 안 터질 수준의 상환액”을 기준으로.

2) 전세 연장 vs 매매 전환, 3가지 숫자로만 비교해라

복잡하게 생각할 필요 없다. 이 세 가지만 비교하면 된다.

• ① 전세 재계약 시 추가 보증금 + 월세 전환액
• ② 매매 시 월 상환액(원리금 + 관리비 추정)
• ③ 3년 뒤, 지금 집 vs 사고 싶은 집 시세 시나리오

전세 재계약이 월 180만 원 체감이라면, 매매 상환액이 220만 원일 때 이 질문을 던져라.

“40만 원 차이로, 앞으로 3년 동안 계속 쫓겨 다닐 건가? 아니면, 적어도 내 집 하나는 ‘고정’해둘 건가?”

3) “신축·대형” 욕심을 버리고, ‘서울 중저가 코어’부터 잠그기

서울 중저가 아파트 매매시장, 이미 조용히 끓고 있다.
대부분 실수요자들이 들어오는 구간이다.
여기서 핵심은 단 하나다.

“서울 주소를, 일단 한 번이라도 내 이름으로 만들어둘 것.”

신축, 대단지, 대형 평형? 물론 좋다. 하지만 그건 1주택 이후에 천천히 갈아탈 로드맵이다.
지금 무주택이라면, 목표는 간단하다.

• 직장 출퇴근 가능한 범위 내
• 역세권 또는 버스 환승이 괜찮은 입지
• 학군·생활 인프라가 이미 어느 정도 갖춰진 동네

이 조건 안에서, 가장 싸게 살 수 있는 서울·수도권 ‘첫 집’을 찾는 게 우선이다.

4) “금리 인하 기다리기 전략”의 함정

많이 하는 착각이 있다.

“금리 좀만 더 떨어지면 그때 대출 받아서 사야지.”

당연히 그 생각, 다들 한다. 그래서 그때 무슨 일이 벌어지냐면:

• 대출 여력 늘어난 사람들, 동시에 시장으로 쏟아져 들어오고
• 전세 불안했던 사람들까지 한꺼번에 뛰어들면서
• 가격이 “금리 인하분” 이상으로 튀어 오른다

결국 남는 건 이 한마디다.

“그때도 살 수 있었는데, 왜 안 샀지…”

핵심은 타이밍이 아니다.
“버틸 수 있는 구조로, 내 주거를 고정시켜두는 것”이다.
그걸 해낸 사람은, 이후 사이클에서 올라가는 가격을 그냥 타고간다.

5. FAQ: “지금 집 사도 되나요?” 진짜 많이 묻는 질문만 모아 답한다

Q1. 지금 서울 아파트 사면, 바로 물리는 거 아닌가요?

A. 단기 시세차익 노리면 그럴 확률 높다.
하지만 실거주 5년 이상 기준으로 보면, 지금 구간은 “하락장이 끝나며 회복기로 진입하는 초입”에 가깝다.
전세가 상승, 매매수급지수 상승, 공급 부족 우려가 동시에 나타나는 구간에서, 실수요자는 타이밍을 재다가 기회를 놓치는 경우가 더 많다.

Q2. 고금리인데, 대출 끼고 사는 건 너무 위험한 거 아닌가요?

A. 위험하다. 그래서 대출 한도 ‘최대치’가 아니라, 상환 가능한 ‘안전치’ 기준으로만 들어가야 한다.
고정·혼합금리로 상환 계획을 짜고, 최악의 경우(실직, 소득 감소)에도 1년은 버틸 수 있을 만큼의 현금·비상자금을 남겨둔 상태에서만 진입해야 한다.

Q3. 지방은 떨어지고 수도권만 오른다는데, 그럼 지방이 더 싸고 좋은 거 아닌가요?

A. 투자 관점에서 “싸 보이는” 구간일 수는 있다. 하지만 본인 직장이 수도권이면, 지방 아파트는 당신 삶을 바꾸지 못한다.
내 집 마련의 1순위는 ‘내가 매일 사는 곳’이다. 지방 투자보다, 출퇴근 가능한 수도권·서울에서 첫 집을 확보하는 게 보통은 우선이다.

Q4. 빌라나 오피스텔은 싸니까 일단 하나 사두면 안 되나요?

A. 전세사기 후폭풍, 신규 전세 기피 현상, 매매가 회복력 등을 고려하면, 지금 시점의 무리한 빌라·오피스텔 매수는 리스크가 훨씬 크다.
거주 안정 + 환금성까지 고려하면, 가능하면 아파트에 먼저 진입하는 게 좋다.

Q5. 신생아 특례대출, 정부 프로그램 이용해서라도 지금 뛰어들까요?

A. 제도 자체는 “레버리지 확대”다.
아이를 낳았다고 해서, 상환 능력이 저절로 생기는 건 아니다.
신생아 특례대출은 “원래도 집을 살 수 있는 사람이, 조금 더 나은 조건으로 당겨 사는 수단”이지, 불가능한 걸 억지로 가능하게 만드는 마법이 아니다.
원리금 상환액을 현실적으로 감당 가능하다면, 활용하되 “이 제도가 있으니까 그냥 질러보자”는 식은 위험하다.

Q6. 2024년 하반기 서울 집값 전망, 결국 오르나요? 떨어지나요?

A. 단기적으로 조정 구간은 언제든 올 수 있다.
하지만 전세가 57주 상승, 공급 위축 우려, 수도권 핵심지 수요 집중이라는 구조적 요인을 보면, “장기적으로 다시 우상향” 쪽의 가능성이 더 크다.
문제는 방향이 아니라, 지금 이 구간에서 당신이 무주택으로 계속 남아 있을 거냐다.

Q7. 그럼 답은 ‘지금이라도 서울 중저가 아파트 사라’ 이건가요?

A. 아니다.
답은 이거다.
“지금 내 조건으로, 최소 5년 이상 버틸 수 있는 구조라면, 더 미루지 마라.”
그게 서울 중저가든, 수도권 핵심이든, 당신이 버틸 수 있는 안전한 구조라면 그게 정답이다.

Q8. 이미 벼락거지 된 것 같은데… 지금이라도 따라붙는 게 의미 있을까요?

A. 벼락거지는 “한 번에” 되는 게 아니다.
판이 바뀔 때마다 아무것도 안 하고 구경만 하다 보면, 어느 순간 완전히 다른 게임을 하게 된다.
지금이라도, 당신이 들어갈 수 있는 판이 있다면, 거기서부터 시작하는 게 맞다. 늦었다고 생각할 때가, 진짜 마지막 입장 기회일 수도 있다.

Q9. 전세 연장하고 현금 모으는 건 최악의 선택인가요?

A. 아니다.
단, 이 조건이 붙는다.
“전세 연장 비용 + 향후 2년 전세가 상승분이, 앞으로 오를 매매가보다 적을 것 같다면”이다.
문제는, 최근 패턴상 이 계산이 점점 불리해지고 있다는 거다.
그래서 숫자로 직접 비교해보라고 했던 거다.

Q10. 그럼 한 줄로 말해줘요. 지금, 어떻게 해야 합니까?

A. 한 줄로 말하면 이거다.

“집값을 맞히려고 하지 말고, 내 인생의 ‘거주 리스크’를 줄이는 선택을 지금 해라.”

결론: 이 글을 다 읽은 당신, 이미 남들과는 다른 지점에 서 있다

도입부의 그 사람을 기억할 거다.
전세 만기 앞두고, 공인중개사에게 “이 가격에 못 구하실 수도 있어요”라는 말을 들었던 그 세입자.

그는 결국, 선택했다.

• “조금 더 싸질 때까지” 기다리는 대신,
• 지금 자신의 소득, DSR, 현금 흐름을 모조리 펼쳐놓고,
• 서울 외곽의, 사람들 눈에는 ‘애매해 보이는’ 20년 된 구축 아파트를 샀다.

주변 사람들은 말했다.

“지금 사는 건 아니지 않냐?”
“고금리에 저기 입지면, 나중에 후회할걸?”

3년 뒤, 무슨 일이 벌어졌을까.

• 그가 산 아파트는 지하철 연장, 학군 개선, 리모델링 호재로 조용히 시세가 올랐고
• 전세 시장은 또 한 번의 ‘불안기’를 맞았고
• 그를 말리던 몇몇 친구들은, 아직도 “좀만 더 떨어지면 산다”를 입버릇처럼 말하고 있다

이 글이 말하고 싶었던 건, 사실 단 하나다.

서울 아파트값 전망, 전세가 상승, 부동산 시장 전망…
이 수많은 숫자의 끝에 있는 건, 결국 당신 인생의 거주 스토리다.

분노, 공포, 연민, 희망, 충격.
지금 한국 부동산 시장은, 이 다섯 감정을 동시에 던져준다.

이제 선택은 당신 몫이다.

• 또 한 번 “그래도 언젠간 떨어지겠지”를 외치며 스크롤을 넘길지,
• 아니면 오늘, 대출 계산기 하나라도 켜보고, 진짜로 내 집 마련이라는 단어를 현실에 끌어올릴지.

미래의 당신이 뭐라고 말할지, 상상해보라.

“아, 그때 그 기사 보고도… 나는 또 아무것도 안 했구나.”
혹은,

“맞다. 그때가 내가 처음으로 숫자랑 제대로 싸워본 날이었다.”

둘 중 하나는, 지금 이 순간 이미 정해지고 있다.